[리쌍의 빌딩] 아는게 병이네요 이것 참....
게시판마다 이런 저런 이야기들이 튀어나오고 있고, 한마디 얹고 싶은 마음도 굴뚝같기는 한데,
아는게 병이라고... 이런류의 사건은 법적인 문제와 상거래상 관행 등등이 아주 복잡하게 얽혀 있기 때문에
한마디로 알기 쉽게 설명해서 풀어내는 건 불가능에 가깝습니다. 뭐.. 제 능력이 부족해서일수도 있겠지만요.
그래서 이런 사건은 판결이 아니라 조정으로 종결하는게 바람직한 대표적인 사건입니다.
다른 이야기를 다 건너뛰고 만약에 법원에서 조정이 최종 결렬되어 판결이 선고된다고 가정했을때 판결 내용을 예상해 보자면,
"임차인은 보증금에서 밀린 월세를 공제한 금액을 지급받음과 동시에 소유자(리쌍)에게 인도하라"
는 판결이 선고될 가능성이 가장 높습니다.
최악의 경우에는 보증금도 받지 못하게 될 수도 있구요.
원칙적으로는 리쌍은 건물의 새로운 소유자일 뿐, 임대차 계약의 당사자는 아니기 때문에 임대차 계약에 근거해서 지급된 보증금을 반환할 책임은 없습니다.
그런데, 일반적으로 상가건물을 매매할때는 보증금채무를 인수하기로 하고 매매대금에서 공제하고 매매가 이루어지는게 일반적이죠.
하지만 이 경우에도 보증금채무의 인수는 매매당사자인 전 소유자와 리쌍 사이에 이루어진 것이기 때문에 임차인에 대해서 직접적인 효력은 없습니다.
그래서 최악의 경우, 새로운 소유자가 보증금 반환을 거부할 경우에는 임차인은 그냥 나가야 됩니다.
그리고 임대인인 전 소유자를 상대로 보증금을 달라고 해야 하고, 전 소유자는 보증금을 지급해야 됩니다.
이 경우 현 소유자인 리쌍은 전 소유자와의 사이에 체결한 보증금채무 인수 의무를 위반한 것이 되기 때문에 전 소유자에게 같은 금액을 물어줘야되지요.
결국에는 돌고 돌아 현 소유자가 책임을 지는 결과가 되기 때문에(이런걸 '구상관계의 순환'이라고 합니다.),
실제 소송 실무에서는 보통 현 소유자도 보증금에 대해서는 책임을 인정하고 임차인에게 반환하는 경우가 많게 되는 겁니다.
(만약, 전 소유자가 매매후 행방불명이 된 상황이어서 구상청구가 들어오지 못할거라고 판단할 경우, 현 소유자는 보증금을 지급하지 않고 드러누워 버릴 수도 있습니다.
이경우 임차인은 임대인인 전 소유자를 찾아서 보증금을 달라고 해야 하는데 행방불명이므로 결국 모든 손해를 뒤집어 쓰게 됩니다.
이런경우라면 아주 악질적인 '갑의 횡포'가 되는거겠죠)
여기까지가 기본적인 상가건물의 소유권이 변경되었을 경우 발생하는 일반적인 이론인데요,
이번 사건에는 권리금 문제가 끼어있기 때문에 이보다 훨씬 이야기가 복잡해 집니다.
이 사건에서, '법적으로는' 분명히 리쌍이 유리한 상황이고, 일반적으로 건물의 소유자와 임차인 간의 관계에서는 분명 소유자가 갑이긴 합니다만,
이 사건은 무작정 '갑의 횡포다'라고 하긴 어려운 부분이 많이 있습니다. 남양유업 사건과는 많이 달라요.
어떻게 다른지를 자세히 적어야 되는게 당연하겠습니다만, 이게 한두시간에 적을 수 있는게 아니라서 말이지요....
아무튼 결론은, 법적으로는 임차인이 불리하니 어떻게든 조정을 통해 일부라도 손해를 줄여보는게 현명한 판단이다. 라는겁니다.