종부세 아파트 70%증가, 서울 아파트 4채 중 1채는 종부세 대상

정권교체되면 아파트 값이 올라갈지 내려갈지 모르겠네요. 다만 지금 아파트를 쥐고 있어서 종부세 대상이 된 사람들, 그리고 될 사람들은 집을 팔지 않으면서 정권이 바뀔 때까지 (세금을 깎아줄 때까지) 최대한 버티려고 하겠죠. 세금이 부담되서 하급지로 내려가면 경쟁에서 밀려 보다 가난해진다는 뜻이니까요. 소득이 오르지 않은 상황에서 세금이 오르는데 집을 팔면 경쟁에서 밀린다, 그러면 다른 지출을 줄일 수 밖에 없죠. 쓰고 싶은데 지출을 줄여야 하는 순간마다 현 정권에 대해 이를 갈겠죠. 만일 정권이 교체 되고 현재 야당에 머리 있는 사람이 있다면 그 기대에 부응해 세금을 깎아주는 척이라도 시도하겠죠. 

'세금이 부담되서 하급지로 내려가면 경쟁에서 밀려 보다 가난해진다'고 하셨는데, 그 경우-집 팔고 이사할 시 값이 몹시 오른 집을 처분해서 얻은 엄청난 불로소득은 생각 안하시나요?
부동산 시장이 이러니 시세차익 크게 볼 생각으로 분양 받으면 '로또'소리 나오고, 한국인 모두의 소원이 '건물주'인 것은 그게(불로소득) 정말 개꿀인 걸 개나소나 다 알기 때문이죠.저는 이런 사회는 건전한 사회라고 생각하지 않는데요.

대부분의 기득권 아닌 사람들은 그렇게 살아요. 주거지 이동하면서요. 다른 이들처럼 소득 수준에 맞게 살면 되잖아요? 저는 그게 더 순수한 시장논리라고 생각해요. 누구나 원하는 재화를 왜 한 번 사면 틀어쥐고 안 놓으려 하나요. 비용부담을 충분히 할 수 있는 다른 소비자가 살 뿐인데. 희소성이며 인프라, 부의 상징 그런 것들 다른 이들도 누리고 싶어해요. 그럼에도 불구하고 종부세 대상자가 기어코 비싼 집에 살기로 선택했다면, 선택에 대한 비용(세금 외 다른 지출 감소)을 치르는 것이고, 그건 그 개인의 몫이죠.
어차피 일반인들(서울 인구의 약 75%, 전체 인구의 약 96%)이 낄 자리가 아니니 어련히 알아서들 잘 거래하시겠지...그렇습니다.
아 그리고 이번 선거 결과가 세금 때문이라는 해석에 대해, 겨자님은 공감하시지만 저에겐 별로 설득력이 없는 주장이고요 특정지역 몰표에 대해서는 강남이 강남했나보다. 입니다.

22번의 대책이 구체적으로 어떤 부작용을 발생시켰는지 글 세 개만 보겠습니다. 

1) 김동조씨가 쓴 '전세 없는 세상'을 앞당기는 여당의 입법 폭주 링크. 아래는 발췌. 

이번 법안에서 문제의 핵심은 월세 규제가 아니라 전세 문제다. 월세와 전세는 전환율로 연결된다. 전환율은 금리다. 매일 움직이고 지역에 따라 다르다. 통계청이 제공하는 지난 5월 데이터에 따르면 전국의 평균 전환율은 5.9%다. 수도권은 5.4%이고 지방은 7.1%다. 서울은 5%인데 강북은 5.3%이고 강남은 4.7%다.

 

강북보다 강남의 전·월세 전환율이 더 낮은 이유는 무엇일까. 강남의 임대인이 강북보다 더 착하다는 뜻일까. 물론 아니다. 강남의 전환율이 낮다는 것은 강남의 월세 대비 전셋값이 비싸다는 의미다. 이런 설명을 듣고도 혼란스럽다면 전세를 이해하지 못하는 것이다. 지금 여당과 정부가 그런 것 같다.

 

예컨대 집값이 6억원이고 전셋값이 3억원인 집이 있다고 치자. 월세로 100만원이라면 전환율은 4%다. 전환율에 변화가 없다면 월세가 5% 올라갈 때 전세도 5% 올라간다. 월세에 변화가 없을 때 전환율이 3%로 떨어지면 어떻게 될까. 전세는 3억원에서 4억원으로 올라간다. 눈치가 빠른 사람은 금세 알아차렸겠지만, 전세 보증금이 만들어내는 현금 흐름의 가치는 금리에 따라 변동한다. 금리가 하락할 때 채권값이 오르는 것과 같은 이치다.

 

정부는 전·월세 전환율을 4%로 정했다. 사실상 강제 조치다. 4% 전환율은 전국 평균보다 32%가 낮다. 전국의 전세는 32%가 올라야 한다. 강북의 전세는 25%가, 강남의 전세는 15%가 올라야 한다. 이번 법안이 전세 시장에 주는 충격은 강남이 가장 작고 지방이 가장 크다.

 

김현미 국토교통부 장관은 전환율을 더 낮출 것이라고 예고했다. 심지어 여당은 전환율을 2% 선으로 낮출 것이라고 한다. 정말로 그렇게 한다면 엉망진창인 부동산 정책의 최악 버전이 될 것이다. 전세가 집값의 50%인 세상에서 4% 전환율이 2% 전환율이 되면 전세와 집값은 같아진다.

 

전셋값을 급등시켜놓고도 전셋값을 못 올리게 한 괴상한 법안은 전세를 소멸시킨다. 문제는 정부가 대출을 막아놓았다는 것이다. 결국 차입만 가능하다면 막대한 수익을 올릴 수 있는 차익거래 기회가 발생한 상태다. 비효율적인 상황이고 언젠가 누군가 등장해 이 기회를 차지할 것이다.

 

필자가 보기에 개정법 때문에 궁극적으로 전세는 사라지고 월세는 오를 것이다. 한국의 월세는 세계적으로 낮다. 이유는 전세가 존재하기 때문이다. 주택가격 기준으로 서울의 월세는 일본 도쿄의 절반 정도다. 앞으로 사람들은 월세를 낼 수도, 집을 살 수도 없는 상황에 내몰릴 것이다. 비정상적 법안이 초래할 아수라장은 국가적인 큰 비극이 될 것이다.

[출처: 중앙일보] [시론] ‘전세 없는 세상’ 앞당기는 여당의 입법 폭주

2) 제가 이 게시판에 22번의 대책의 문제점에 대해서 쓴 포스팅입니다. 링크. 아래는 발췌. 

2020년 6월 17일 문재인 정부가 스물 한 번째 부동산 대책을 발표했습니다...중략... 스물 한 번째 부동산 대책에 공급대책은 두 쪽 뿐. 추진 일정은 비워져 있습니다. 

중략...2020년 2월 21일 문재인 정부가 열아홉 번째 부동산 대책을 발표했습니다...중략...  이 문건에는 아예 공급 이야기도 없습니다.

중략...2019년 12월 16일 문재인 정부가 열아홉번째 부동산 대책을 발표했습니다....중략...  문건에도 "서울 도심내 주택공급 추진"은 추진일정이 공란이고, 수도권 30만호 계획 조속 추진도 추진일정이 공란입니다. 

중략... 정부가 의지를 갖고 있다면 구체적인 일정이 있을 것인데, 문건에 번번이 그게 빠져 있습니다. 문재인 정부는 현재 수요자들이 원하는 주택 (서울시내 신축)을 공급할 생각이 없다는 뜻입니다.

중략... 다가 이제는 표준 임대료 (가격)를 정부가 정한다고 하는군요. 가격을 시장에서 정할 수 없다면 시장참여자들은 어떻게 반응할까요? 앞으로 주거의 질은 어떻게 되며 공급은 어떻게 되겠습니까? 

3) 다음은 2019년 문재인 정부의 분양가 상한제에 대한 블로그 포스팅입니다. 링크. 

내가 그토록 애타게 기다리던 분양가상한제가 실시되었다. 이제 서울 부동산의 공급은 끝났다. 청약로또를 바라보며 분양가상한제를 외치는 이 머리 나쁜 사이코패스들의 바람과는 반대로 조합들은 재건축/재개발 사업을 지연할 것이고 저들은 비명을 지르게 될 것이다.

중략

그렇다면 부동산은 얼마까지 폭등할까? 현재의 부동산 정책이 바뀌려면 2022년 대선과 서울시장 선거에서 민주당이 모두 패배해야 한다. 그럴 확률이 얼마나 될까? 게다가 설령 그런 일이 벌어져도 개정된 법들을 다시 다 되돌리고 재건축/재개발 조합들이 사업을 진행하는데엔 아무리 빨라도 5년이 걸린다. 즉 현재의 주택부족은 2027년까지 100% 확정된 것이다. 

다음은 집이 주거지냐 투자대상이냐 분명해야한다는 주장들에 대한 김동조씨의 답변입니다. 링크. 

집은 사는(buying) 곳이 아니라 사는(living) 곳이란 주장을 본다. 멍청한 얘기다. 집값과 전세값과 월세값은 금리라는 변수로 단단하게 구성되어 있다. 집이 없는 사람은 단순히 집이 없는 게 아니라 집이란 상품에 대해서 풋옵션을 매수한 것과 같다. 주택가격에 숏 포지션이란 얘기다.

선거랑 연결짓지 않았는데...(밑에 글 보고 쓴 동기가 있긴하지만..5천만 국민 중 1% 이런 말 의미 없지 않은데..유권자에 대한 언급 한 적 없는데;)
아무튼 종부세에 대해 썼을 뿐이고, 민주당 걱정은 제 알 바 아닙니다.

저는 민주당 걱정되요. 어쨌든 대한민국 집권당이니.

'징벌적 과세'라는 개념이 생긴게 아무래도 갭투자 세력 때문일 겁니다. 1주택자라고 해도 전세 살면서 영끌해서 무리하게 아파트 사는 사람들이 많았거든요. (제 지인도 벌써 그렇게 한 사람이 둘이나 있었는데 이 광풍 불기 전에 다 처분하긴 했네요) 그동안 이런 갭투자 세력이 아파트 값 올리는 주범이라는 여론이 크기도 했으니까요.

갭투자 주체는 자신은 험블하게 살면서 리스크없이 좋은 곳에 살고자 하는 사람들에게 주택을 공급합니다. 

갭투자의 전제는 높은 전세가이며 높은 전세가의 전제는 사용가치입니다. 즉 누군가 그 전세금을 내고 살만 하니까 갭투자도 성립합니다. 

그리고 다 떠나서 갭투자 투자구조가 깨진다면 갭투자 주체가 모든 손실을 부담합니다. 직관적으로.. 사용가치 없는 갭투자는 주택가격을 끌어올릴 수 없습니다.

저는 갭투자를 지탄하는 사람들은 좋은 곳에 살고 싶어하는 사람들의 욕망을 (즉 주택의 사용가치를) 과소평가하고 있다는 생각이 듭니다. 

그 새롭게 권리를 누릴 사람이 여기서 누군데요? 

공시가격 현실화의 문제점 구글에서만 쳐봐도 기사가 두 개 나오네요. 조세금융신문 링크. 법률신문 링크.

모두에게 무결하고 이상적인 규제 없고, 57% 국민의 문제 아닙니다. 유주택, 무주택 나눠서 뭉뚱그리기로 편갈라 호소하는 것 정말...휴. 피로감이 심해서 저도 그만해야겠네요. 기사의 '현실화는 필요하지만...' 이후 글 속에 간간히 담겨있는 구체성 없는 '교묘한 입장'이 거북하고요.
저 포함 여기서 겨자님이 어디에 감정이입해서 어떤 생각을 하시는지 모르는 사람은 없을 듯 싶습니다. 뽑고싶은 당 잘 뽑으시고요, 그럼 이만.

아니... 모두에게 무결하고 이상적인 규제는 없죠. 문재인 정권에서의 부동산 정권 대책의 문제는 자기들이 내놓는 대책이 어떤 결과를 내놓을지 전혀 모르고 한다는 겁니다. (unintended consequences를 고려하지 않음)

그리고 제 질문을 완전히 잘못 이해하신 것 같군요. 여기서 '그 새롭게 권리를 누릴 사람'은 무주택자가 아니죠. 상급지에서 못 버티고 하급지로 이동하면, 설마 저소득층이 빚내서 상급지 아파트를 사겠나요. 이걸 왜 유주택 무주택으로 편가르기 한다고 생각하시는지 모르겠군요. 

집값이 떨어지는 것도, 집값이 급속히 상승하는 것도 바람직한 게 아닙니다. 집값은 완만히 상승하고 소득은 급격히 상승해서 젊은 세대가 나이든 세대에게서 집을 살 수 있는 게 가장 이상적이죠. 그리고 정권이 바뀌는 것이 과연 누구에게 승리인가요? 야당에서 정권 받을 자세가 안되어 있는데요.